Los reales decretos-leyes 29/2026 y 28/2026 introducen cambios en los contratos de alquiler, la compra especulativa de viviendas, las prórrogas, los desahucios y la fiscalidad inmobiliaria.
El mercado inmobiliario afronta una nueva etapa regulatoria tras la aprobación de los reales decretos-leyes 29/2026 y 28/2026, que modifican aspectos esenciales de la normativa de vivienda y arrendamientos urbanos. Las medidas refuerzan la protección de los inquilinos, establecen nuevas condiciones para determinados inversores y propietarios e incorporan incentivos públicos para facilitar el acceso a una vivienda asequible.
Ambas normas fueron aprobadas por el Consejo de Ministros el 6 de octubre de 2026 y publicadas en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el día 7. Sustituyen a los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que fueron derogados el 2 de octubre tras no conseguir la convalidación parlamentaria.
Los cambios afectan a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley por el Derecho a la Vivienda y la Ley de Enjuiciamiento Civil, además de incorporar novedades tributarias. Aunque las dos disposiciones comparten el objetivo de intervenir en el mercado residencial, cada una establece medidas específicas y calendarios de aplicación diferenciados.
RDL 29/2026: nuevas reglas para la vivienda y el alquiler
El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre de 2026, sin perjuicio de las fechas particulares previstas para determinadas medidas. Una de sus novedades más destacadas es la limitación temporal de determinadas adquisiciones inmobiliarias con finalidad especulativa.
Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades con objeto social inmobiliario no podrán adquirir viviendas por debajo del 70 % de su valor de tasación de mercado, salvo en los supuestos excepcionales previstos para fines sociales.
La norma también introduce cambios en los contratos de alquiler, las obligaciones de información, los procedimientos de desahucio y la fiscalidad de los inmuebles. Su alcance obliga a propietarios, arrendadores profesionales e inversores a revisar las condiciones aplicables a sus operaciones.
Los alquileres de temporada y por habitaciones, bajo nuevas condiciones
La reforma modifica la clasificación de los arrendamientos de temporada y por habitaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Estas modalidades pasan a integrarse en el régimen de arrendamiento de vivienda, con condiciones específicas de temporalidad.
En el caso de los alquileres temporales, deberá existir una causa real que justifique su duración limitada. Como regla general, el periodo contractual deberá situarse entre 31 días y doce meses.
El incumplimiento injustificado de estas condiciones o el encadenamiento de más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre una misma vivienda podrá determinar que el arrendamiento sea considerado de vivienda habitual.
La finalidad de estos cambios es evitar que la utilización de contratos temporales permita eludir las garantías previstas para los alquileres residenciales. Por ello, la justificación de la temporalidad adquiere especial relevancia en la formalización de los contratos.
Límites a las rentas y prórrogas extraordinarias
El RDL 29/2026 establece una limitación extraordinaria a la actualización de las rentas de vivienda habitual hasta el 31 de diciembre de 2027. También refuerza los límites aplicables a los grandes tenedores en las zonas de mercado residencial tensionado.
Otra de las medidas relevantes es la posibilidad de que el arrendatario solicite una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales, de aceptación obligatoria para el propietario, en los términos establecidos por la norma y hasta el 31 de diciembre de 2028.
En materia de gastos, se excluyen los tributos asociados a la vivienda de los gastos generales que pueden repercutirse al inquilino, salvo cuando este tenga la condición de obligado tributario. Asimismo, se refuerza la prohibición de trasladar al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, con independencia de la denominación utilizada.
La publicidad y las ofertas de arrendamiento también deberán incorporar información obligatoria, como el índice de referencia del precio, el límite de renta aplicable y la condición de gran tenedor del arrendador cuando corresponda.
Más protección frente a los desahucios
La protección de las personas vulnerables constituye otro de los ejes de la reforma. Hasta el 31 de diciembre de 2030 se establece un régimen de suspensión de determinados desahucios cuando los afectados carezcan de una alternativa habitacional, con condiciones diferenciadas según las características del demandante.
La normativa contempla, además, una posibilidad extraordinaria de enervar la acción de desahucio por impago mediante la intervención de la Administración y la subrogación en la deuda del arrendatario, en los supuestos legalmente previstos.
También se refuerzan las obligaciones documentales en los procedimientos de ejecución hipotecaria y en las demandas de desahucio. Será necesario indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor y si el demandante tiene la condición de gran tenedor. Esta última circunstancia deberá acreditarse mediante una nota del Registro de la Propiedad.
Por otra parte, las plataformas de alquiler de corta duración que incumplan sus obligaciones con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos podrán enfrentarse a sanciones de hasta un millón de euros o del 2 % de su volumen de negocio global.
La condición de gran tenedor se mantiene, con carácter general, para quienes sean titulares de más de diez inmuebles urbanos residenciales o de más de 1.500 metros cuadrados construidos. En las zonas tensionadas, las comunidades autónomas podrán establecer un umbral de cinco o más viviendas conforme a la regulación aplicable.
Financiación pública para impulsar la vivienda asequible
El paquete legislativo incorpora nuevas herramientas financieras para promover la construcción y facilitar el acceso a la vivienda habitual.
Entre ellas figuran dos líneas de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO): una de hasta 2.000 millones de euros para promotores de vivienda social o asequible en alquiler y otra de hasta 280 millones para proyectos de construcción industrializada.
También se crea la línea TU CASA, un préstamo complementario sin intereses y con garantía estatal para facilitar la adquisición de la primera vivienda habitual, con créditos extraordinarios de 10.000 millones de euros destinados a su financiación.
La reforma contempla igualmente la creación de Casa 47 como entidad pública empresarial. Sus viviendas estarán sujetas a una limitación permanente del precio de venta, vinculada al módulo autonómico más elevado de vivienda protegida.
A estas medidas se suma el Fondo de Vivienda de Impacto Social, dotado con 400 millones de euros. La norma define como vivienda asequible aquella cuyo precio no supere el 30 % de la renta mediana municipal.
En el ámbito hipotecario, el prestatario podrá oponer al nuevo titular de un crédito cedido las mismas excepciones y defensas que podía hacer valer frente al acreedor original.
Cambios fiscales para propietarios e inversores inmobiliarios
El RDL 29/2026 introduce novedades tributarias que afectan tanto al alquiler como a la tenencia de inmuebles y a determinadas inversiones.
A partir de 2027 aumenta la imputación de rentas inmobiliarias correspondientes a inmuebles no arrendados. Paralelamente, se establece una nueva escala de reducciones del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, con porcentajes que oscilan entre el 15 % y el 100 %, y una deducción estatal del 10 % por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con rentas bajas.
Los ayuntamientos podrán aplicar recargos en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) de hasta el 100 % para viviendas permanentemente desocupadas y de hasta el 150 % para alojamientos turísticos situados en zonas de mercado residencial tensionado.
Desde el 1 de diciembre de 2026, determinados arrendamientos turísticos o de corta duración con servicios hoteleros dejarán de estar exentos de IVA y pasarán a tributar al tipo reducido. Además, el gravamen especial de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI) se eleva al 25 % sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento o la cesión de uso residencial.
La reforma crea asimismo la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa (SIALPFE), con beneficios fiscales específicos en el IRPF.
RDL 28/2026: nuevas indemnizaciones y prórrogas de los alquileres
El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la LAU y regula las prórrogas de los contratos una vez agotado el periodo mínimo legal. Su entrada en vigor queda diferida al 15 de noviembre de 2026.
Con carácter general, los contratos podrán prorrogarse automáticamente una vez cumplidos los cinco años de duración mínima cuando el arrendador sea una persona física, o los siete años cuando sea una persona jurídica, salvo que exista un preaviso válido de no renovación.
Si el propietario decide no prorrogar el contrato, deberá indemnizar al arrendatario con la cuantía que resulte mayor entre doce mensualidades de renta de mercado y una mensualidad por cada año de residencia, cuando este último cálculo supere las doce mensualidades.
El nuevo artículo 10 contempla, además, dos prórrogas extraordinarias: una de hasta un año para arrendatarios que acrediten vulnerabilidad social y económica y otra, en zonas de mercado residencial tensionado, mediante prórrogas anuales de hasta tres años.
Estas medidas se coordinan con la prórroga extraordinaria de dos años del RDL 29/2026, que actúa como régimen transitorio para los contratos cuya no renovación ya se hubiera comunicado antes del 1 de octubre de 2026.
Un marco que exige revisar los contratos de alquiler
La nueva regulación de vivienda y alquileres introduce cambios relevantes para propietarios, inquilinos, promotores y empresas inmobiliarias. Las modificaciones afectan a la duración de los contratos, la actualización de las rentas, los gastos repercutibles, las obligaciones de información y las consecuencias fiscales de mantener o arrendar inmuebles.
Ante este escenario, resulta especialmente importante revisar los contratos vigentes y analizar las condiciones de cada operación, teniendo en cuenta las excepciones y los distintos calendarios de aplicación. La entrada en vigor de las medidas no es uniforme, por lo que conviene valorar cada situación de manera individual antes de adoptar decisiones contractuales, patrimoniales o tributarias.